4 dấu hiệu và 3 kịch bản cho thị trường bất động sản

Ông Nam cho biết, từ cuối năm 2013, đặc biệt là những tháng đầu năm 2014, thị trường bất động sản đã có nhiều dấu hiệu chuyển biến tích cực. Thứ nhất là số lượng giao dịch mua bán tăng, tập trung nhiều ở phân khúc căn hộ chung cư có giá trung bình. Đây là những giao dịch thật, đáp ứng nhu cầu thực, có mua bán, có nhận nhà, có người chuyển đến dự án sinh sống.

Thứ hai, theo ông Nam, giá bất động sản có thể nói đã chạm đáy và xu hướng giảm đã chững lại. Riêng các dự án có vị trí đẹp, ở khu vực trung tâm đô thị lớn, giá có điều chỉnh tăng chút ít. Thứ ba là tổng dư nợ bất động sản tại các ngân hàng tăng trở lại theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước. Thứ tư là thuế trước bạ, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng nhà cửa tăng. Tất cả những tín hiệu trên cho thấy, niềm tin đã quay trở lại và dòng tiền nhàn rỗi trong dân đã bắt đầu hướng vào kênh đầu tư bất động sản.

Đồng tình với nhận định trên, ông Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho biết, một số dự án đình trệ kéo dài thời gian qua đã triển khai trở lại.

“Giao dịch tăng, nhiều doanh nghiệp đã mạnh dạn chi tiền mua lại các dự án ì ạch, từng ‘đắp chiếu’, để khởi động lại”, ông Chung phản ánh.

Đặc biệt, theo nhìn nhận của ông Chung, các luồng tiền đang có xu hướng quay lại thị trường bất động sản, thể hiện ở nguồn vốn FDI vào thị trường này tăng mạnh trong nửa đầu năm 2014.

Tuy nhiên, ở góc độ nghiên cứu chuyên sâu, ông Chung thẳng thắn cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước ngã ba đường. Theo đó, sẽ có 3 kịch bản có khả năng xẩy ra.

Một là thị trường tiếp tục đi ngang với triển vọng tăng trưởng thấp như hiện nay. Đây là khả năng dễ xảy ra nhất. Tất cả các yếu tố kinh tế vi mô và vĩ mô đều không có biến động mạnh. Kết quả là thị trường không có xung lực mới. Tình hình như vậy có thể kéo dài trong 2 – 3 năm.

Kịch bản thứ hai là thị trường bắt đầu vào một chu kỳ tăng trưởng mới, nếu có thể hội tụ đủ một số yếu tố, như tình hình biển Đông ổn định trở lại; Việt Nam tham gia thành công Hiệp định hợp tác kinh tế xuyên Thái Bình Dương TPP; Nhà nước vẫn kiên trì và có hiệu quả trong việc giữ ổn định kinh tế vĩ mô, chính sách tiền tệ ổn định; các quỹ đầu tư bất động sản đi vào hoạt động, văn bản về hệ thống ngân hàng tiết kiệm bất động sản được ban hành… 

Cuối cùng là thị trường đi xuống. Kịch bản này có thể xảy ra nếu diễn biến trên biển Đông trở nên căng thẳng hoặc kinh tế vĩ mô xấu đi. Điều đó khó xảy ra nhưng không phải là không thể. Trong trường hợp này, bất động sản sẽ bị tác động do nhiều yếu tố như nguồn tiền đầu tư nước ngoài sẽ không được tăng cường mới, các nhà đầu tư trong nước sẽ gặp khó khăn trong triển khai, trong tiếp cận nguồn vốn, trong tiếp cận nguyên vật liệu… Cùng với đó, thị trường sẽ phải đối mặt với việc các nhà đầu tư tiềm năng sẽ cân nhắc lại các quyết định đầu tư, chuyển hướng sang các kênh đầu tư khác như vàng, ngoại tệ. Hệ quả, thị trường bất động sản sẽ bị thu hẹp và rơi vào tình trạng “bất động”.

Mặc dù vậy, ông Chung cho rằng, những kiến nghị sau đây sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn, đồng thời thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh hơn.

Trước tiên về phía các cơ quan quản lý, cần cởi bỏ những điểm nghẽn trong gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng mà Chính phủ đã phê duyệt, mà một trong những giải pháp xóa bỏ ách tắc là thúc đẩy triển khai trong thực tiễn Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai do Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành, có hiệu lực từ ngày 16/6/2014.

Bên cạnh đó, cần sớm xem xét mở rộng đối tượng người Việt Nam định cư tại nước ngoài và người nước ngoài được mua và sở hữu nhà tại Việt Nam; nghiên cứu, xem xét một cách tổng quát vấn đề dừng hay không dừng cấp phép cho dự án bất động sản mới; công khai hóa tối đa tình hình thị trường, tình hình dự án và tình trạng doanh nghiệp tham gia dự án; thúc đẩy nhanh chóng việc triển khai trong thực tiễn việc hình thành và tham gia của các quỹ đầu tư bất động sản; khẩn trương ban hành văn bản về ngân hàng tiết kiệm bất động sản; nghiên cứu đánh giá, ban hành văn bản về nhà giá thấp, hình thành thị trường nhà giá thấp khác với thị trường nhà xã hội…